Kurz und einfach erklärt
Viele vermieten ihre Ferienwohnung nur über Portale. Ein Portal ist eine große Seite zum Buchen. Für jede Buchung zahlen Sie dort einen Anteil.
Eine eigene Website kann ein weiterer Weg zur Buchung sein. Gäste, die Sie schon kennen, können dann direkt bei Ihnen buchen.
Gute Fotos sind sehr wichtig. Fehlen die Bilder, brechen viele Gäste ab. Halten Sie das Formular kurz.
Wird auf Ihrer Seite fest gebucht, gelten eigene Regeln. Das betrifft etwa die Preise und den Knopf zum Buchen.
Wir bauen die Website für Ihre Ferienwohnung zum festen Preis.
Eine Ferienwohnung ist schnell belegt, wenn sie auf den großen Portalen steht. Der Preis dafür steht nicht im Schaufenster: Von jeder Buchung wandert ein Teil des Ertrags an die Vermittlung, auch bei den Gästen, die sich ohnehin für Ihr Haus entschieden hätten, weil sie schon zweimal da waren oder von Bekannten davon gehört haben. Über die großen Online-Plattformen wurden 2025 in Deutschland 68,3 Millionen (Statistisches Bundesamt) Übernachtungen in Ferienwohnungen und -häusern gebucht, und 81 Prozent (Bitkom e. V.) der Deutschen haben schon einmal eine Urlaubsunterkunft online gebucht. Die Frage lautet also nicht, ob online gebucht wird, sondern wo. Dieser Artikel zeigt, was eine eigene Website leisten muss, damit sie zum zweiten Buchungskanal wird, und was rechtlich darauf gehört, sobald daraus eine verbindliche Buchung entsteht.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Portal bringt Reichweite, die eigene Seite bringt Marge: Jede Buchung, die auch direkt hätte kommen können, kostet über die Vermittlung einen Anteil am Ertrag.
- Der Markt der kleinen Vermieter ist größer, als die amtliche Statistik zeigt - 94 Prozent (Statistisches Bundesamt) der über Plattformen gebuchten Übernachtungen entfallen auf Anbieter mit weniger als zehn Betten.
- Ohne aussagekräftige Fotos entsteht keine Buchung: 92 Prozent (Bitkom e. V.) der Online-Bucher steigen aus, wenn die Bilder fehlen.
- Jedes zusätzliche Formularfeld kostet Abschlüsse - die Buchungsstrecke braucht die Angaben, die für den Vertrag nötig sind, und sonst keine.
- Sobald auf der Seite verbindlich gebucht wird, gelten Preisangabenverordnung und die Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Bestellschaltfläche.
Warum die Buchung so oft über ein Portal läuft
Portale sind für viele Reisende die Suchmaschine für Unterkünfte geworden. Sie beantworten in einem Aufwasch drei Fragen, die sonst mühsam einzeln zu klären wären: Ist an meinem Zeitraum überhaupt etwas frei, was kostet es zusammengerechnet, und haben andere gute Erfahrungen gemacht. Dazu kommt ein Zahlungsweg, den der Gast schon kennt, und eine Stornoregel, die er nicht lesen muss, weil sie auf jeder Unterkunft gleich aussieht. Diese drei Bequemlichkeiten sind der eigentliche Grund für den Marktanteil, nicht der Bekanntheitsgrad der Marke. Wer sie auf der eigenen Seite nachbaut, holt einen Teil der Buchungen zurück - genau wie bei der Online-Terminbuchung auf der Website, wo derselbe Mechanismus Anfragen in feste Termine verwandelt.
Verfügbarkeit auf einen Blick
Der Gast will nicht fragen, ob die Woche im August frei ist, sondern es sehen. Ein sichtbarer Belegungskalender beantwortet die erste Frage, bevor sie gestellt wird.
Erfahrungen anderer Gäste
Bewertungen sind auf Portalen zentral gesammelt. Auf der eigenen Seite müssen Sie diese Vertrauensarbeit bewusst nachholen, sonst fehlt der letzte Anstoß.
Ein Zahlungsweg ohne Rückfrage
Anzahlung, Restzahlung, Kaution: Wer das vorab klar benennt, nimmt dem Gast die Sorge, sich auf etwas Unklares einzulassen.
Die Kehrseite bekommen Vermieter erst mit der Zeit zu spüren. Die Sichtbarkeit gehört nicht Ihnen, sondern dem Ranking des Portals, und das ändert sich ohne Ankündigung. Die Gastdaten liegen nicht bei Ihnen, sondern beim Vermittler, weshalb der Stammgast beim nächsten Mal wieder über die Vermittlung kommt. Und der Anteil, der je Buchung abgeht, fällt auch bei Gästen an, die Sie ohne jede Vermittlung gefunden hätten. Es ist dasselbe Abhängigkeitsmuster, das die eigene Website statt nur Social Media auflöst: Ein gemieteter Kanal ist gut als Zulauf und schlecht als Fundament.
Was die Zahlen zur Ferienunterkunft sagen
Die amtliche Tourismusstatistik weist für Ferienwohnungen und -häuser 97,0 Millionen (Statistisches Bundesamt) Übernachtungen im Jahr 2025 aus. Sie erfasst allerdings nur Betriebe ab zehn Betten und lässt damit genau die Größenordnung aus, in der die meisten privaten Vermieter arbeiten. Parallel dazu werten die Statistiker Daten der großen Online-Plattformen aus: Dort wurden 2025 68,3 Millionen (Statistisches Bundesamt) Übernachtungen in Ferienwohnungen und -häusern gebucht, 13,0 Prozent (Statistisches Bundesamt) mehr als im Vorjahr. Und 94 Prozent (Statistisches Bundesamt) dieser Übernachtungen entfielen auf Beherbergungsbetriebe mit insgesamt weniger als zehn Betten. Das ist die Größenordnung einer einzelnen Ferienwohnung, eines Ferienhauses oder einer Einliegerwohnung - also genau die Betriebe, die vom Portal am stärksten abhängen und dort am wenigsten Verhandlungsgewicht haben.
Der Markt ist größer, als die amtliche Statistik zeigt
Der Gesamtmarkt gibt dabei Rückenwind: 497,5 Millionen (Statistisches Bundesamt) Gästeübernachtungen zählte die Tourismusbranche 2025 in Deutschland, ein Rekordwert. Allein die Inlandsgäste buchten über die Plattformen 48,5 Millionen (Statistisches Bundesamt) Übernachtungen in Ferienwohnungen und -häusern, ein Zuwachs von 15,3 Prozent (Statistisches Bundesamt) gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage kommt also zu einem guten Teil aus der Nähe, und regionale Sichtbarkeit zahlt sich entsprechend aus. Es ist dieselbe Aufgabe, vor der auch eine Website für den Hofladen steht: In der Region gefunden werden, bevor der Weg über einen Vermittler führt.
Was die eigene Seite leisten muss, damit direkt gebucht wird
Eine Ferienwohnungs-Website ist kein Prospekt, sondern eine Entscheidungshilfe. Der Gast klärt in wenigen Minuten, ob die Unterkunft zu seinem Zeitraum, seinem Budget und seiner Reisegruppe passt. Die Reihenfolge dieser Prüfung ist erstaunlich stabil, und die Erhebungen bestätigen sie: 92 Prozent (Bitkom e. V.) derjenigen, die Urlaubsunterkünfte online buchen, sagen, ohne aussagekräftige Fotos der Unterkunft buchen sie das Angebot nicht. Für rund zwei Drittel, genauer 68 Prozent (Bitkom e. V.), sind Bewertungen anderer Reisender bei der Buchung entscheidend. Wer diese beiden Bausteine auf der eigenen Seite auslässt, schickt den Gast zurück zum Portal, wo beides vorhanden ist.
Fotos, die die Wohnung erklären
Jeder Raum einmal vollständig, dazu Bad, Küche, Außenbereich und der Blick aus dem Fenster. Aufgeräumt, bei Tageslicht, ohne Weitwinkelverzerrung, die später zu Enttäuschung führt.
Belegungskalender statt Rückfrage
Ein sichtbarer Kalender spart Ihnen die Hälfte der Mails. Er muss nicht buchen können, aber er muss stimmen - ein veralteter Kalender kostet mehr Vertrauen, als er Arbeit spart.
Gesamtpreis mit allen Posten
Endreinigung, Kurtaxe, Bettwäsche, Haustier: Alles, was am Ende auf der Rechnung steht, gehört neben den Nachtpreis. Auf der Starter-Website ist das eine einzige gut gebaute Tabelle.
Lage, Anreise, Parken
Entfernung zum Strand, zum Ort, zur Bahn, in Minuten statt in Superlativen. Dazu die Parksituation und die Anfahrt für Gäste, die zum ersten Mal kommen.
Hausregeln vor der Buchung
Anreisezeit, Schlüsselübergabe, Rauchen, Haustiere, Feiern: Was Sie vorher sagen, klärt die Erwartung. Was Sie verschweigen, klären Sie später im Konflikt.
Erreichbarkeit mit Zeitangabe
Ein Satz wie 'Anfragen beantworten wir in der Regel am selben Tag' ersetzt die Sicherheit, die der Gast sonst aus dem Portalprozess zieht.
Bewertungen gehören auf die eigene Seite
Vom Anfrageformular zur verbindlichen Buchung
Zwischen 'Schreiben Sie uns' und 'Jetzt verbindlich buchen' liegen mehrere Ausbaustufen, und die kleinste funktioniert bereits. Wichtig ist, dass die Strecke kurz bleibt. Aus der Untersuchung von Bestellstrecken im Onlinehandel ist bekannt, wie stark die Feldzahl wirkt: Der durchschnittliche Bestellvorgang enthielt 2024 11,3 Formularfelder (Baymard Institute), nötig wären für die meisten Anbieter aber nur 8 Formularfelder (Baymard Institute). Diese Zahlen stammen aus dem Onlinehandel und nicht aus der Ferienvermietung, der Mechanismus ist jedoch derselbe: Jedes Feld, das nicht für den Vertrag gebraucht wird, ist eine zusätzliche Hürde. Wie sich Formulare kürzen lassen, ohne dass Ihnen Angaben fehlen, zeigt der Beitrag zum Kontaktformular mit weniger Feldern.
- Zeitraum: Anreise und Abreise als Datumsfelder, vorbelegt aus dem Kalender, den der Gast angeklickt hat
- Reisegruppe: Zahl der Erwachsenen und Kinder, weil davon Preis und Bettenaufteilung abhängen
- Name und E-Mail-Adresse: das Minimum für eine belastbare Bestätigung
- Telefonnummer: freiwillig kennzeichnen, denn viele Gäste geben sie erst nach der Zusage heraus
- Anschrift: erst dann abfragen, wenn tatsächlich eine Rechnung oder ein Mietvertrag entsteht
- Wunsch oder Anmerkung: ein freies Feld fängt Sonderfälle ab, die kein Formular vorhersieht
- Zustimmung zu Hausordnung und Stornoregel: als Ankreuzfeld mit Verweis auf den vollständigen Text
- Gesamtpreis in der Zusammenfassung: sichtbar, bevor der Gast auf die Schaltfläche drückt
Eine lange Strecke kostet Buchungen
Ebenso wichtig ist die Glaubwürdigkeit der Darstellung. 78 Prozent (Bitkom e. V.) der Online-Bucher lesen Bewertungen mit Vorsicht, weil sie Fälschungen befürchten. Diese Skepsis richtet sich auch gegen zu perfekte Bilder. Zeigen Sie deshalb die Wohnung so, wie ein Gast sie vorfindet, nennen Sie die Baustelle nebenan, wenn es eine gibt, und arbeiten Sie mit eigenen Aufnahmen statt mit gekauften Stimmungsbildern. Welche Rechte an welchem Bild hängen und woran Sie eine saubere Lizenz erkennen, klärt der Beitrag Website-Bilder rechtssicher nutzen.
Der eigentliche Gewinn der Direktbuchung liegt hinter dem Aufenthalt. Sie haben die E-Mail-Adresse des Gastes, seinen Reisezeitraum und die Information, mit wem er unterwegs war. Damit lässt sich im Folgejahr eine kurze, persönliche Nachricht schreiben, die den Stammgast zurückholt, ohne dass dafür erneut eine Vermittlung fällig wird. Führen Sie diese Gästeliste selbst, holen Sie die Einwilligung für die Ansprache schriftlich ein und trennen Sie sauber zwischen Buchungsdaten und Werbeansprache.
Rechtliches: was auf der Buchungsseite stehen muss
Sobald der Gast auf Ihrer Seite verbindlich bucht, schließen Sie einen Vertrag im elektronischen Geschäftsverkehr. Drei Vorgaben sind dabei unmittelbar sichtbar. Erstens der Preis: Nach Paragraf 3 Absatz 1 (Preisangabenverordnung) ist der Gesamtpreis anzugeben, und wird ein Preis aufgegliedert, ist der Gesamtpreis hervorzuheben. Endreinigung und Kurtaxe dürfen also nicht erst im letzten Schritt auftauchen. Zweitens die Schaltfläche: Nach Paragraf 312j Absatz 3 (Bürgerliches Gesetzbuch) muss sie gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern 'zahlungspflichtig bestellen' oder einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet sein. Drittens der Anbieter: Impressum und Datenschutzhinweis gehören von jeder Unterseite aus erreichbar dazu, wie im Beitrag zur Impressumspflicht im Einzelnen beschrieben.
| Häufig auf Vermieterseiten | Besser auf der eigenen Buchungsseite | Warum das den Unterschied macht |
|---|---|---|
| 'Preis auf Anfrage' | Nachtpreis, Endreinigung, Kurtaxe und Gesamtsumme für den gewählten Zeitraum | Der Gast kann rechnen, ohne zu schreiben - und die Preisangabenverordnung verlangt den Gesamtpreis ohnehin |
| Schaltfläche 'Absenden' | Schaltfläche 'zahlungspflichtig buchen' | Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt eine eindeutige Beschriftung vor, sonst kommt der Vertrag nicht zustande |
| 'Stornierung nach Absprache' | Feste Fristen mit Prozentsätzen und einem Beispiel | Klare Regeln verhindern Streit und ersparen Ihnen die Verhandlung im Einzelfall |
| Kalender als Bilddatei | Gepflegter Kalender mit Datum der letzten Aktualisierung | Ein sichtbar aktueller Stand ist glaubwürdig, ein eingefrorener Kalender kostet Vertrauen |
| Kontaktformular ohne Bestätigung | Automatische Eingangsbestätigung mit Zusammenfassung | Der Gast weiß, dass die Anfrage angekommen ist, und Sie haben den Vorgang dokumentiert |
Ein Sonderfall betrifft den Widerruf. Für Verträge über Beherbergung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken besteht nach Paragraf 312g Absatz 2 Nummer 9 (Bürgerliches Gesetzbuch) kein Widerrufsrecht, wenn der Vertrag einen bestimmten Termin oder Zeitraum vorsieht. Genau das ist bei einer Ferienwohnung der Fall. Sie brauchen also keine Widerrufsbelehrung, wohl aber eine verständliche Stornoregel, denn ohne Widerrufsrecht ist die vertragliche Regelung das Einzige, worauf sich beide Seiten stützen können. Und beim Preis sind Sie freier, als viele annehmen: Nach Artikel 5 Absatz 3 (Gesetz über digitale Märkte) dürfen benannte Torwächter gewerbliche Nutzer nicht daran hindern, dieselben Leistungen über eigene direkte Vertriebskanäle zu anderen Preisen oder Bedingungen anzubieten. Das Bundeskartellamt hatte bereits zuvor Bestpreisklauseln (Bundeskartellamt) untersagt, mit denen Portale sich den günstigsten Preis und die höchste Verfügbarkeit sichern ließen. Wie Sie Preise auf der Seite so darstellen, dass sie überzeugen statt abzuschrecken, behandelt der Beitrag Preise auf der Website zeigen.
Eine eigene Buchungsseite muss das Portal nicht schlagen. Sie muss nur der bequemere Weg für die Gäste sein, die Sie ohnehin schon gefunden haben.
Portal und eigene Seite nebeneinander betreiben
In der Praxis löst kaum ein Vermieter das Portal von heute auf morgen ab, und das muss auch nicht das Ziel sein. Sinnvoll ist eine Arbeitsteilung: Das Portal bringt die Gäste, die Sie noch nicht kennen, die eigene Seite bindet die Gäste, die schon einmal da waren, und fängt alle ab, die Ihren Namen in die Suche eingeben. Wer internationale Gäste beherbergt, sollte dabei die Sprachfrage klären - der Anteil ausländischer Gäste am gesamten Gästeaufkommen lag 2025 bei 16,8 Prozent (Statistisches Bundesamt). Ob sich dafür eine zweite Sprachfassung lohnt, lässt sich anhand der eigenen Belegung entscheiden; die Abwägung dazu steht unter mehrsprachige Website.
- Einen Kalender zur führenden Quelle erklären und alle anderen daran ausrichten, damit keine Doppelbelegung entsteht.
- Auf der eigenen Seite den gleichen oder einen besseren Gesamtpreis anbieten, damit der Direktweg für den Gast erkennbar lohnt.
- In der Buchungsbestätigung und im Willkommensordner die eigene Adresse nennen, damit der Gast sie beim nächsten Mal findet.
- Nach der Abreise um eine Rückmeldung bitten und diese mit Zustimmung auf der eigenen Seite zeigen.
- Die Belegung nach Kanal auswerten: Wie viele Nächte kamen direkt, wie viele über die Vermittlung, wie hat sich das Verhältnis verschoben.
- Erst dann über eine Reduzierung der Portalpräsenz nachdenken, wenn der Direktkanal über eine ganze Saison getragen hat.
Registrierungsnummern ab Mai 2026
So bauen wir Ihre Ferienwohnungs-Website
Für eine einzelne Ferienwohnung braucht es keine große Buchungsplattform. Fünf gut gebaute Seiten, ein gepflegter Kalender und eine kurze Anfragestrecke decken den Bedarf ab. Das entspricht dem Paket PLUS (bis 5 Seiten) für 490 Euro Festpreis oder im Website-Abo für 119 Euro im Monat bei 24 Monaten Mindestlaufzeit, zzgl. 90 Euro Einrichtung. Was in welchem Umfang enthalten ist, steht bei den Paketen. Und weil die Wohnung vermietet wird, sind die Kosten der Website in der Regel Betriebsausgaben - wie das buchhalterisch sauber läuft, erklärt der Beitrag Website steuerlich absetzen. Preisstand: September 2026.
- Erstgespräch: Wir klären Lage, Ausstattung, Saison, Preisgefüge und die Frage, ob Anfrage oder verbindliche Buchung das Ziel ist.
- Struktur: Startseite, Wohnung, Preise und Verfügbarkeit, Umgebung, Anfrage - mehr Seiten braucht eine einzelne Unterkunft selten.
- Texte und Bilder: Wir formulieren die Beschreibung aus Ihren Angaben und sortieren Ihre Aufnahmen; die Preisstruktur wird nach der Preisübersicht sauber ausgewiesen.
- Buchungsstrecke: Kalender, Zusammenfassung mit Gesamtpreis, korrekt beschriftete Schaltfläche, automatische Eingangsbestätigung.
- Rechtstexte: Impressum, Datenschutzhinweis, Stornoregel und Hausordnung als eigene, verlinkbare Seiten.
- Übergabe: Sie bekommen einen Zugang, mit dem sich Preise, Belegung und Texte in wenigen Minuten selbst ändern lassen.
Ehrliche Einordnung
Quellen und Studien
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